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“焦灼”还是“胶着”楼市各方展开深度博弈

时间:2019-10-07 03:49来源:未知 作者:admin 点击:
据三亚搜房网数据显示,今年2月份以来三亚住宅新房成交量逐月走低,由2月份签约2470套下降至5月份的672套,签约均价由2月份的每平方米20045.66元下跌至5月份的每平方米18369.78元,成交均价下降近2000元。图为三亚市三亚湾一处楼盘。 新华社发 限贷、限购、

  据三亚搜房网数据显示,今年2月份以来三亚住宅新房成交量逐月走低,由2月份签约2470套下降至5月份的672套,签约均价由2月份的每平方米20045.66元下跌至5月份的每平方米18369.78元,成交均价下降近2000元。图为三亚市三亚湾一处楼盘。 新华社发

  限贷、限购、房产税试点、海量的保障房建设……今年以来,被称为“史上最严”的楼市调控可谓“招招见血”。时至今日,至少从数据上看,全国楼市涨声一片的状况未从根本上改变。

  负利率当前,高房价在后,接二连三的楼盘涨价消息步步紧逼,不断刺激着人们脆弱的神经。

  楼市调控,真如专家所言,到了深度博弈的关键时刻?还是像那些悲观主义者所慨叹的——— 撼山易,撼高房价难?透过楼市种种迹象,我们是否已听到远处传来的价格坚冰消融的声音?

  尽管一直认为石家庄的房价已高得“不值得购买”,但随着CPI的节节攀升和幼子的一天天长大,省会IT精英王先生还是决定向高房价妥协了。多次看房后,他相中了位于省会东南的楼盘西美五洲天地,对楼盘的位置、小区规划和户型都还满意,6900元的均价对他而言也勉强能够接受。就当他准备结束观望之时,却接到了这家楼盘销售人员的电话,通知他必须于当天下午交定金,否则第二天就要调价,每平方米涨200元。

  听到这个消息的王先生很是愤怒,这已经是他第二次遇到这样的事了。去年,他刚刚看好一处房准备交定金,对方却通知说涨价200元,买与不买自便。半天之内一平方米涨价两百,在王先生看来,这样坐地起价的行径与明抢没什么两样。更令他不能理解的是,身边的楼盘,确实都在不约而同地涨价,在城市中心区,甚至有多个单价万元以上的项目“脱颖而出”。

  而国家统计局18日发布的5月份全国70个大中城市报告显示,5月,石家庄的新建商品住宅价格同比涨幅较大,上涨了7.1%,在70个大中城市中涨幅位居第12位,而新建商品住宅价格的同比涨幅较4月扩大了0.3个百分点。唯一令人安慰的是环比涨幅在趋缓。数据显示,石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.2%,与4月份环比涨幅相同,位居70个大中城市涨幅的第28位。

  “这么大力度的楼市调控之下,为什么房价还在疯涨?”一直对楼市调控充满信心的王先生,这一次,真有点动摇了。

  据中原地产(河北)研究部监测,5月份,虽然石家庄市继续出台房地产市场调控细则,市场秩序得到进一步规范,但借4月份房地产市场回暖趋势,“红五月”房价继续稳步上扬。石市5月份在售住宅项目均价为6331元/㎡,价格环比4月增长2.7个百分点,较4月份价格增幅减缓,但整体上升趋势未变。

  分析5月石家庄楼市,中原地产(河北)研究部总结认为:其一,高端产品持续热销,新房源推售不断,推升了整体均价;其二,新增高端项目也开始办卡积累客户,高价楼盘入市预期增大;其三,造成高房价的另一个原因是,“红五月”是房地产市场传统销售旺季,开盘项目增多,刚性需求持续释放,整体房价持续走高。

  此外,有业内人士特别指出,CPI的连创新高与高房价造成的恐慌性购买相互助推,也是当下高房价的一大成因。

  宏观层面之外,从销售心理和销售技巧层面,不同的业内人士也为记者揭开了房价逆风飞扬的神秘面纱。

  “以涨促销,是开发商惯用的营销策略”,正定一家楼盘的销售代表小刘对记者说,就像王先生看的那个楼盘,涨价的原因,或许是因为行情确实很好,或许就是开发商的销售策略——— 开盘之后基本上过一段时间调高一次价格,以安慰老客户、紧逼新客户。如果发现涨价不为市场接受,还可以事后采取其他促销手段将价格明升暗降。

  此外,小刘揭秘,“一房一价”政策要求开发商为每套房子明码标价,而且价格备案后不能随便涨价。这使得许多开发商在为楼盘价格备案时就虚涨许多,为此后的涨价预留空间,客观上也造成了房价大幅上扬的表象。“比如我们附近的一个楼盘,本来4000多元的定价已不算低了,但在备案时每平方米又上调了 500元。”小刘说,“一房一价政策下,新项目的运作必然要走高定价路线,然后以逐渐降低折扣价格来实现利润的增加。”

  “限贷、限购等一系列政策,使得楼市需求锐减,许多小公司的资金链很紧。”省会一高端楼盘的营销人员对记者说,但是大家都不肯主动降价,因为购房者买涨不买落,一降就很难收住,对之前的购房者也不好交待,只有死扛到底一条路。“但是,谁难受谁自己心里最清楚。”

  4个月前,赵女士将其一套两居室挂到售房中介,不到64平方米的住宅,售房中介给估价49万元。当时看好房价预期、急于垄断房源的中介公司承诺,由其独家代理赵女士的房屋销售,如果4个月内不能将房子卖出,自愿赔付1000元。

  房子户型不错,有意向的购买者很多。赵女士说,一个月之前,有人出价48万元,当时觉得房价还得涨,一念之差没卖。哪知此后的报价却一路走低,一直低到45万元。究其原因,一是楼市调控的力度和决心让许多购房者产生了观望的念头,再就是大批量的保障房建设,让许多中低收入购房者不再盲目挤上“买房”这座独木桥。最终,赵女士拿到了中介赔付的1000元钱,但却与房价的高点失之交臂。

  一叶知秋。赵女士在二手房市场上的遭遇,在商品房特别是期房销售中同样存在。

  “这几年房价翻着跟头涨,加上近期CPI连创新高,消费者对高房价和财富缩水的双重恐慌,以及由此驱动下的追高购房,在当下楼市颇具代表性。”有业内人士接受记者采访时说。

  但他同时也认为,在客户中同样存在一定的观望情绪。从目前看,现房、准现房的销售中观望人群较少,期房的销售则遇到的观望人群较多——— 主要还是对未来的房价走势拿不准。

  一部分有实力的购买者被限贷、限购政策挡在门外,还有一部分在观望,这种情绪不可避免地对新开楼盘的定价产生影响。业内人士介绍说,过去楼市一路高歌猛进之时,新开楼盘都是略高于周边市场定价,现在,有些楼盘则选择略低于周边项目的价格。比如省会5月底6月初开盘的一个项目,均价6300元的定价,比毗邻项目低700元左右,这在之前是根本不可能出现的。

  此外,来自市场层面的消息表明,像抽奖、买房赠车甚至车位等大幅优惠开始多见,房价的坚冰正在一点点融化。

  “谁难受谁知道”,这一形象的说法用来形容眼下开发商的资金链,被一位资深业内人士所认同。

  对于大资金运作的房地产开发而言,信贷政策紧缩无异于釜底抽薪,一路高歌猛进的房价必将因此而发生变化。

  “纵观目前的楼市,住宅类的刚性需求有,但改善型的需求因限购和限贷而被拒之门外,外地人的购房需求也被拒。”有业内人士说,需求的锐减,从心理上以及资金链两方面都会波及开发商的定价策略,胶着的房价将随着开发商资金链的吃紧而终见分晓。

  从金融政策来说,央行从2011年6月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调后大型金融机构的存款准备金率为21.5%,创历史新高,信贷紧缩已是不争的事实。具体到河北,资料显示,今年省内各金融机构普遍降低了房地产市场信贷投入的规模,年度投入预计占全部信贷投入的15%,比2010年低6.4个百分点,部分机构甚至叫停了房地产开发贷款。

  就个人按揭贷款而言,我省银行虽然针对首套房贷依然是首付三成的政策,但是已有不止一家银行将其利率规定为在基准利率基础上上浮10%-20%。而在银根紧缩的大环境下,受信贷额度所限,许多个人住房按揭贷款的申请者难以及时申请到贷款。

  “部分中小开发商的资金链已经颇为紧张,有一部分已经开始暗中操作变相降价。”业内人士透露,由于去年和今年初销售形势不错,目前在售楼盘还没有出现资金链特别紧张的情况,这也是目前买卖双方胶着的主要原因。

  但该人士同时介绍说,一些刚刚启动的项目,因为拿不到银行贷款,往往需要通过内部认购、团购等形式降价求售,以获取启动资金。开发商拿地的热情骤减,“如果政策长期执行,恐怕大开发商也支持不了太久。”(记者 王丽平)

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